Defibrillatore in condominio: obblighi, delibera assembleare e rete di soccorso

Defibrillatore in condominio: cosa dice la Legge 116/2021, quale maggioranza serve in assemblea, dove installarlo e perché va registrato al 118.

C'è un dato che cambia il modo di guardare alla cardioprotezione: secondo le linee guida europee sulla rianimazione cardiopolmonare pubblicate da European Resuscitation Council (ERC) e diffuse in Italia da Italian Resuscitation Council (IRC), gli arresti cardiaci extraospedalieri si verificano per il 70% in luoghi privati. Ogni anno in Europa se ne contano circa 400.000, di cui 60.000 solo in Italia, e la probabilità di sopravvivenza scende del 10% per ogni minuto che passa senza soccorso. Tradotto: l'emergenza cardiaca non accade quasi mai in aeroporto o allo stadio. Accade in casa. È per questo che il defibrillatore in condominio è passato, negli ultimi anni, da curiosità a scelta di buon senso per migliaia di edifici residenziali italiani.

In questo articolo mettiamo in fila le domande che ricevono più spesso amministratori e condòmini: esiste un obbligo di legge, come si approva l'installazione in assemblea, dove va collocato il dispositivo, quali adempimenti scattano dopo l'acquisto e cosa serve — oltre all'apparecchio — perché quel defibrillatore salvi davvero una vita.

Il defibrillatore in condominio è obbligatorio?

No. Nessuna norma italiana impone oggi a un condominio residenziale di dotarsi di un DAE (defibrillatore semiautomatico o automatico esterno). Gli obblighi previsti dall'ordinamento riguardano altri contesti:

• la Legge 4 agosto 2021, n. 116 individua le sedi delle pubbliche amministrazioni con almeno quindici dipendenti e servizi aperti al pubblico, gli aeroporti, le stazioni, i porti e alcuni mezzi di trasporto;
• il decreto Balduzzi (D.L. 158/2012, convertito dalla Legge 189/2012, come modificato dalla stessa Legge 116/2021) riguarda le società sportive professionistiche e dilettantistiche, in competizione e in allenamento;
• il D.Lgs. 81/2008 non impone il DAE in quanto tale, ma obbliga il datore di lavoro a organizzare il primo soccorso in funzione dei rischi valutati: un aspetto che il condominio con personale dipendente — portiere, custode, addetti alle pulizie — non può ignorare.

L'assenza di un obbligo, però, non equivale ad assenza di interesse del legislatore. Anzi.

Cosa dice davvero la Legge 116/2021 sui condomìni

Il condominio è citato esplicitamente nella norma. L'articolo 2, comma 3 della Legge 116/2021 stabilisce che gli enti territoriali «possono incentivare, anche attraverso l'individuazione di misure premiali, l'installazione dei DAE nei centri commerciali, nei condomìni, negli alberghi e nelle strutture aperte al pubblico».

È una scelta di politica sanitaria precisa: lo Stato non impone, ma indica la direzione e apre la porta a Regioni e Comuni. E infatti nell'estate 2026 i progetti territoriali si sono moltiplicati. Solo ad agosto 2026 la Giunta comunale di Ciampino, nel Lazio, ha approvato il progetto "Cuore: Ciampino Città Cardioprotetta" per costruire una rete capillare di DAE sul territorio, mentre il Comune di Minori, in Costiera Amalfitana, ha presentato il 7 agosto 2026 una rete di sette defibrillatori con teche digitali connesse. Prima ancora, a luglio 2026, il Comune di Ventasso (Reggio Emilia) ha aderito al piano regionale dell'Emilia-Romagna con undici nuovi dispositivi.

Il messaggio per chi vive in un edificio residenziale è duplice: il condominio è un nodo riconosciuto della cardioprotezione territoriale, e vale sempre la pena verificare se il proprio Comune o la propria Regione ha attivato bandi o misure premiali.

Attenzione a un equivoco frequente: il Fondo screening-DAE 2026 del Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali — le cui domande sono aperte dal 27 maggio 2026 fino al 31 gennaio 2027 — è destinato alle imprese datrici di lavoro, non ai condomìni in quanto tali. Se nell'edificio ha sede un'azienda, il discorso cambia.

Come si approva: la delibera dell'assemblea condominiale

Trattandosi di un intervento su parti comuni finalizzato a migliorare la sicurezza dell'edificio, l'installazione di un DAE rientra fra le innovazioni disciplinate dall'articolo 1120 del Codice civile. La decisione spetta quindi all'assemblea, con le maggioranze previste dall'articolo 1136: per le innovazioni serve il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi del valore dell'edificio.

Restano fermi i limiti generali: l'innovazione non deve pregiudicare stabilità e sicurezza del fabbricato, alterarne il decoro architettonico o rendere inservibile una parte comune anche a un solo condòmino. Nella pratica, una teca a parete nell'androne difficilmente solleva problemi di questo tipo.

Le spese di acquisto, installazione e manutenzione seguono il criterio dell'articolo 1123 del Codice civile, cioè la ripartizione fra tutti i condòmini secondo i millesimi, salvo diverso accordo. In molti edifici la delibera viene resa più semplice da contributi volontari, donazioni di associazioni locali o dal coinvolgimento di attività commerciali presenti al piano terra.

Tre consigli pratici prima dell'assemblea:

• portare in delibera un progetto, non un preventivo: dove va il dispositivo, chi lo controlla, chi viene formato;
• mettere a verbale il soggetto responsabile del corretto funzionamento, come richiesto dalla normativa per i DAE registrati;
• prevedere fin da subito la manutenzione, che è la voce che decide se il defibrillatore funzionerà davvero fra tre anni.

Dove installarlo e come tenerlo efficiente

La Legge 116/2021, all'articolo 2, indica per i DAE in luoghi pubblici la collocazione in teche accessibili 24 ore su 24, con segnaletica ben visibile secondo la codificazione internazionale. È lo standard a cui conviene allinearsi anche in ambito condominiale, adattandolo alla realtà dell'edificio.

Le posizioni che funzionano meglio sono l'androne d'ingresso, l'atrio ascensori, il locale portineria o un punto esterno protetto ma raggiungibile anche dal vicinato. La logica è semplice: chi corre a prendere il defibrillatore deve poterlo fare in meno di un minuto, senza chiavi, senza cercare qualcuno che apra.

Sul piano tecnico contano pochi elementi decisivi: una teca adeguata alle condizioni ambientali (riscaldata se l'installazione è esterna), la segnaletica lungo il percorso, i controlli periodici sullo stato del dispositivo e il monitoraggio delle scadenze di batteria e piastre adesive. Un DAE con la batteria scarica non è un presidio di sicurezza: è un oggetto appeso al muro.

Registrazione al 118 e monitoraggio: l'adempimento che quasi nessuno conosce

Questo è il punto su cui vediamo più errori. L'articolo 6 della Legge 116/2021 prevede che i soggetti pubblici e privati dotati di un DAE ne diano comunicazione alla centrale operativa del 118 territorialmente competente, indicando numero di dispositivi, caratteristiche, marca e modello, ubicazione esatta, orari di accessibilità, data di scadenza delle parti deteriorabili ed eventuali nominativi delle persone formate. Per i dispositivi acquistati dopo l'entrata in vigore della legge, la comunicazione è a carico del venditore, sulla base dei dati forniti dall'acquirente.

Non è burocrazia: è ciò che rende il defibrillatore visibile al sistema di emergenza. Un DAE non registrato, in caso di arresto cardiaco a due portoni di distanza, per la centrale operativa semplicemente non esiste.

Lo stesso articolo 6 aggiunge due elementi che pesano molto nella progettazione di una rete: l'individuazione di un soggetto responsabile del corretto funzionamento e dell'informazione all'utenza, e il collegamento al sistema di monitoraggio remoto della centrale operativa più vicina, che consente di verificare in tempo reale lo stato operativo del dispositivo e le scadenze, segnalando eventuali malfunzionamenti.

È esattamente la logica su cui lavoriamo in Distribuzione Defibrillatori con i dispositivi BeneHeart: non consegnare un apparecchio, ma inserire ogni postazione in una rete monitorata, dove lo stato di ciascun DAE è verificabile senza dipendere dalla buona memoria di qualcuno.

Va nella stessa direzione l'articolo 7 della Legge 116/2021, che ha previsto un'applicazione mobile integrata con i servizi del 118 per la geolocalizzazione rapida di soccorritori e defibrillatori. IRC segnala che in Emilia-Romagna, Friuli-Venezia Giulia e Marche app di questo tipo sono già disponibili per i cittadini maggiorenni che si registrano volontariamente come soccorritori.

Chi può usarlo e perché la formazione cambia tutto

Molti condòmini esitano per timore di sbagliare. La legge, su questo, è chiarissima. L'articolo 3 della Legge 116/2021 ha modificato la Legge 120/2001 stabilendo che, in assenza di personale formato, nei casi di sospetto arresto cardiaco l'uso del DAE è consentito anche a chi non ha ricevuto formazione specifica, con applicazione dell'articolo 54 del codice penale (stato di necessità) a tutela di chi interviene.

Detto questo, un defibrillatore in un edificio dove nessuno ha mai visto una manovra di rianimazione rende molto meno di uno collocato in un condominio dove dieci persone hanno fatto un corso BLSD-DAE. La differenza non la fa il dispositivo: la fanno i secondi guadagnati dal vicino di pianerottolo che riconosce l'arresto cardiaco, chiama il 112, inizia il massaggio e manda qualcun altro a prendere il DAE. Con TiFormo organizziamo percorsi pensati anche per gruppi di residenti, con date e sedi compatibili con la vita di un condominio.

Le nuove linee guida europee insistono proprio su questo: coinvolgere i cittadini comuni nella catena della sopravvivenza è la leva con il maggior potenziale di miglioramento. Un palazzo di trenta famiglie formate è, a tutti gli effetti, una micro-comunità di soccorso — la stessa idea che portiamo avanti con IRComunità.

Domande frequenti

Il defibrillatore in condominio è obbligatorio per legge? No. Nessuna norma nazionale obbliga i condomìni residenziali a installare un DAE. La Legge 116/2021 prevede però che gli enti territoriali possano incentivarne l'installazione nei condomìni con misure premiali, quindi vale la pena verificare bandi regionali e comunali.

Quale maggioranza serve in assemblea per approvare il DAE? L'installazione è inquadrabile come innovazione ai sensi dell'articolo 1120 del Codice civile: serve il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi del valore dell'edificio. Le spese si ripartiscono secondo l'articolo 1123.

Dopo l'acquisto bisogna comunicare qualcosa al 118? Sì. L'articolo 6 della Legge 116/2021 impone la registrazione del DAE presso la centrale operativa del 118 territorialmente competente, con ubicazione, modello, orari di accessibilità e scadenze delle parti deteriorabili. Per i dispositivi acquistati dopo l'agosto 2021 la comunicazione è a carico del venditore.

Un condòmino senza corso può usare il defibrillatore? Sì. In caso di sospetto arresto cardiaco e in assenza di personale formato, la legge consente l'uso del DAE anche a chi non ha frequentato un corso, richiamando l'articolo 54 del codice penale. La formazione resta però decisiva per intervenire con rapidità e sicurezza.

Prima di portare la proposta in assemblea

Un defibrillatore in condominio funziona quando è parte di un progetto: posizione ragionata, teca giusta, registrazione al 118, monitoraggio dello stato, un responsabile chiaro e un gruppo di residenti formati. Sono decisioni che si prendono meglio prima della delibera che dopo.

Se stai valutando di proporre l'installazione nel tuo edificio — come amministratore o come condòmino — puoi confrontarti con Simona Buono e con il nostro team per capire come impostare il progetto sul tuo stabile e sul tuo territorio. Scrivici per una consulenza: partiamo dall'edificio e dalle persone che ci vivono, non dal catalogo.